碧桂园的债务重组进入到实质阶段。

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8月18日晚间，界面新闻获悉，碧桂园首支境内债的展期方案确定，将对发行的“16碧园05”本金展期三年，每个账户先付10万，到期偿付利息。具体方案为：债券本金展期三年，首付6%（到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金），第12个月支付10%的本金；第24个月支付15%的本金、30个月支付25%本金、第36个月支付剩余44%的本金。

碧桂园将于8月23日至25日召开债权人线上会议。

为了增加债券投资者信心，碧桂园为这只展期的债券提供了增信措施，增加福建龙岩，山东烟台，江苏沭阳、淮安、兴化等地的项目公司股权质押。

“16碧园05”为私募债，发行规模58.3亿元，当前债券余额为39.04亿元，票面利率5.65%，到期日为2023年9月2日，发行人为碧桂园控股有限公司。

据界面新闻了解，碧桂园是综合考虑了目前的房地产市场环境和公司运营情况后，提出对这只债券展期3年的方案，是比较理性和符合实际的。

对比之前房企获得通过的境内债展期方案，部分展期年限在1-1.5年，但目前的房地产市场并未完全回暖，企业销售和融资在短期内并无实质改善，展期年限到期后，并不能保证按期兑付，后续可能陷入了二次展期甚至三次展期谈判的局面。

从效率和沟通成本上来说，多次展期对于房企的稳定经营、资金规划，以及对于投资人信心都不利。

在展期方案中，碧桂园会无差别对每个账户提前偿付10万元。在此前房企的展期方案中，大多没有加入这种小额兑付。但出于对中小投资者的保护，碧桂园主动提出了这个方案，能先行保障部分个人小额投资者的权益。

与这两年一些完成境内债展期的其他房企相比，碧桂园此次的方案中会保证利息正常支付，而以往案例中很多把利息也都做了递延。

根据这笔债券展期的议案内容，碧桂园可以提前偿付债券本金。这意味着，如果接下来市场复苏好于预期，现金流状况得以改善，碧桂园会进行债券的提前偿还。

这会有利于改善公司债务结构，修复市场信用并恢复公开市场再融资能力。

相关分析认为，碧桂园提出的方案，是结合对市场恢复预期与公司偿债能力相符的方案，一定程度上可以规避二次展期风险。

为了增加投资者信心，碧桂园为这只债券展期也提供了多个项目股权的担保增信。虽然项目是位于福建龙岩，山东烟台，江苏沭阳、淮安、兴化等三四线城市。但从区域来看，都是位于东部沿海省份、且相对较好的市场。目前上述项目均在正常销售中，能保持一定的现金流回款，同时项目股权清晰，并无质押、担保等复杂债权关系。

碧桂园内部人士也告诉界面新闻，这些项目都是剩余价值（即扣除未来开发成本、偿还对外存量债务之后的价值）为正的项目，也是公司努力筛选出来、价值经过第三方评估机构测算的。

为保护投资者权益，作为增信资产项目，后续还会有第三方审计机构监督，确保项目的盈余资金不流出资产包，作为对信用债偿还的特定补充。

相关债权人告诉界面新闻，对于碧桂园提出的方案，虽然有少部分债权人对方案细则还有疑议，如希望增加首付比例。但大部分债券人考虑到市场环境、企业资金状况，以及参考其他房企早前的展期方案后，通过的可能性较大。

如果这笔即将于9月2日到期的境内债完成展期，对碧桂园来说也能赢得喘息之机，给整体生产经营改善和资金逐步释放提供2-3年的空间，最终兑现对债权人的承诺，也能保障债权人权益。

对碧桂园来说，接下来更重要的任务是完成保交楼。

据此前的公告，碧桂园去年底的合同负债余额还有6600多亿，据此估算，碧桂园年初时的未交付房源约为107万套，扣除今年上半年已交付的27.8万套，再加上今年的销售部分，截至目前的未交付房源预计在80-90万套。

碧桂园今年预计的总交付量是近70万套房屋，与2022年基本持平。今年下半年，碧桂园的交房任务还有40多万套，而剩余的四五十万套会在未来两年左右完成，其中大部分会在明年交付。

这意味着，今年下半年和明年将是碧桂园落实保交付的关键时期，在当前房地产行业的背景下，做好保交付也是企业的首要责任。

后续随着大量项目在今明两年的逐步交付，也会有大量监管资金逐步解冻释放，资源错配的情况将在后期得到缓解，也能为碧桂园回笼不少资金，这对保障后续债券兑付也有利。

界面新闻从碧桂园内部人士了解到，目前公司监管账户资金余额，加上已售待收回楼款基本可以保障未来保交付任务的完成，但项目层面现金基本采用封闭管理，资金在扣除工程款等成本后需要需优先偿还项目层面金融负债。

未来两年出于保交楼需要，碧桂园大部分资金仍处于项目监管户，账面现金中可自由动用的比例极低。但随着项目指逐步交付，监管账户资金逐步释放后，才有可动用的剩余资金上流至集团，以偿还集团层面的公开市场债务。

目前碧桂园集团层面的现金资源依然非常紧张，出于对公开债券兑付的重视及对债券投资者利益的关注，提出的首付条件是根据公司自身情况综合考虑的，利息维持正常支付，也展现了诚意度。

不同于一些资不抵债的出险房企，碧桂园目前的资产仍足以覆盖所有有息债务，截至去年底还有超过3000亿元的净资产，流动性不足只是阶段性问题。

并且碧桂园所面临的阶段性流动性问题，在目前的行情形势下也较为普遍，并非孤例。

随着中报季来临，今年上半年多数房企的业绩都不乐观。据数据，截至8月4日，行业分类的116家A股房地产企业中，已经有68家披露了上半年业绩预告，其中38家房企均预计亏损，其中不乏一些央国企。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，碧桂园目前的问题，主要是预期悲观、资产流动性和资产价格的问题，并没有做非理性的多元化经营，没有高资本运作。

在当前行业销售回暖速度不及预期的情形下，短期内房企债券集中到期产生的流动性困境逐渐增多。从今年9月份开始到年底，房企又将面临一个债务到期高峰，能否顺利渡过，需要市场和融资端能尽量改善。

从7月底至今，中央对楼市的定调已发生变化，政治局会议和国常会都重点提及优化调整房地产政策，新一轮楼市政策宽松期正持续到来，目前核心二线城市中，郑州、南京、厦门、南昌的楼市松绑政策已接连出台。

在融资端，央行近期已经超预期降息，8月份的LPR极有可能再次下调，企业长期融资和居民购房成本也会随之下调。并且央行也再次表态要推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。

目前各地已经开始持续松绑楼市政策，到金融端支持后续落到实处，这对于房地产市场交易回暖和复苏会带来积极影响，仍保持正常经营的部分房企也能从市场逐步回暖中受益。

（文章来源：界面新闻）

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